CÂU HỎI:

Xin chào các luật sư. Cho em hỏi với ạ. Mẹ em có bán 400m2 phân nửa đất nhà. Nhưng lúc bán mẹ em có nói là từ 400m2 thôi. Nhưng trong giấy nhận tiền đặt cọc là đất là 800m2 trọn luôn căn nhà cả gia đình em ở mà mẹ em không biết và đã ký giấy tay mà không có xác nhận của xã. Vậy bây giờ nếu bên mua đất không chịu lấy 400m2 nữa. Mà ra pháp luật là nhà em mất hết tất cả đất luôn đúng không ạ. Tư vấn giúp em.

GIẢI ĐÁP:
Chào bạn, cảm ơn đã gửi câu hỏi đến MEDLAW, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp, MEDLAW xin được tư vấn như sau:

Liên hệ với câu hỏi của bạn, mẹ của bạn có thỏa thuận bán 400m2 diện tích căn nhà nhưng đến khi ký giấy nhận tiền đặt cọc lại ghi nhận diện tích là 800m2 và đã ký giấy tay mà không có xác nhận của xã. Vì thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên MEDLAW tư vấn như sau:

Trường hợp giấy nhận tiền đặt cọc là một hợp đồng độc lập, theo quy định tại khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, đây được xem là biện pháp bảo đảm để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết hoặc thực hiện. Pháp luật dân sự không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng hoặc chứng thực nên hợp đồng của bạn vẫn có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, bên nhận đặt cọc vẫn được từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, nếu có quy định cụ thể trong nội dung của hợp đồng đặt cọc, bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và có thể bị phạt cọc với khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy, nếu mẹ bạn và bên mua đất chỉ mới ký kết hợp đồng đặt cọc mà chưa thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phần đất đó vẫn thuộc sở hữu của mẹ bạn. Trường hợp mẹ bạn không muốn bán nữa có thể không thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và có thể bị phạt cọc với khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp hợp đồng hai bên giao kết về bản chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trong đó đặt cọc là một điều khoản của hợp đồng) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này phải được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. Trong trường hợp này, hợp đồng dưới dạng giấy ký tay nhưng cả hai bên không thực hiện việc công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đáp ứng đủ điều kiện để phát sinh hiệu lực pháp lý. Do đó, bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng này vô hiệu.

Cụ thể, căn cứ pháp lý cho trường hợp của bạn như sau:

– Theo khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 về Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:
3. Đặt cọc.- Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Đặt cọc:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.- Theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”Nội dung tư vấn của chúng tôi dựa trên thông tin của Khách hàng cung cấp, chỉ có có giá trị tham khảo và được căn cứ vào các quy định pháp luật còn hiệu lực tại thời điểm tư vấn.Trường hợp muốn tư vấn chi tiết, Quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn cụ thể hơn.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về câu hỏi. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp luật miễn phí hãy để lại câu hỏi trên group hoặc nhắn tin cho Admin để được giải đáp.