[TƯ VẤN PHÁP LUẬT MIỄN PHÍ]
CÂU HỎI:
Em chào anh/chị, hiện tại em có một số câu hỏi và cần lời khuyên của anh chị về luật đất đai, anh/ chị có thể giúp em và cho em lời khuyên được không ạ?
Vấn đề của em như sau:
– Gia đình em có sống tại mảnh đất bờ sông đối diện trường học từ năm 1992, đợt vừa rồi nhà em có tiến hành sửa chữa xây dựng lại nhưng có người đã đưa đơn kiện lên UBND xã.
– UBND xã mời cha em xuống lập biên bản, do không hiểu luật nên cha em đã ký biên bản đồng ý không xây nhà kiên cố. Xã có nói là đây là đất của nhà trường, bây giờ đề nghị thu hồi và đình công công trình nhà em lại.
– GĐ em đã đi đến hỏi bộ phận tiếp dân ở UBND huyện, người ở đó nói cứ tiếp tục làm đi, không vấn đề gì, nhưng không cho giấy ban hành QĐ cho phép.
– Do chưa tìm được chỗ ở, gđ em vẫn quyết định làm nhà tiền chế, và sáng nay địa chính xã lại lập biên bản 1 lần nữa nhưng gđ em đã không kí.
– Địa chính có nói T2 sẽ tiếp tục mời gđ em làm việc.
Anh cho em hỏi:
– UBND làm vậy là đúng hay sai?
– GĐ em có cách nào để tiếp tục được ở phần đất đó không ạ?
Về phần mảnh đất: đây là đất hiến nhưng người hiến đã mất rồi, không có bất kì tranh chấp gì với ai ạ, chỉ là có người hại gđ em nên đâm đơn kiện thôi.
GIẢI ĐÁP:
Chào bạn, cảm ơn đã gửi câu hỏi đến MEDLAW, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp, MEDLAW xin được tư vấn như sau:
Liên hệ với câu hỏi của bạn, theo thông tin chúng tôi nhận được, gia đình bạn đã sống ở mảnh đất được hiến từ năm 1992. Có thể hiểu hiến đất là việc tự nguyện chuyển quyền sở hữu phần đất (bất động sản) của mình cho người khác mà không yêu cầu đền bù, mang bản chất của quan hệ tặng cho trong giao dịch dân sự. Căn cứ khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, khi tặng cho bất động sản phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký quyền sở hữu. Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên MEDLAW sẽ tư vấn theo 2 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Có giấy tờ tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp
Trong trường hợp này, gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có giấy tờ tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp và không có tranh chấp xảy ra theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013. Theo đó, việc xây dựng nhà ở kiên cố trên mảnh đất này là hợp pháp. Ngoài ra, căn cứ Điều 66 Luật Đất đai 2013,thẩm quyền thu hồi đất thuộc về UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh, UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất. Do đó việc UBND cấp xã yêu cầu thu hồi đất là trái với quy định của pháp luật.
Trường hợp 2: Không có giấy tờ tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp
Trường hợp gia đình bạn không có giấy tờ tặng cho quyền sử dụng đất,có hai tình huống có thể xảy ra. Nếu UBND có giấy tờ chứng minh phần đất này thuộc quyền sở hữu của Nhà trường, gia đình bạn sẽ không có quyền sở hữu đối với phần đất này và có thể bị thu hồi đất. Nếu cả hai bên đều không đưa ra được bằng chứng chứng minh quyền sở hữu đối với mảnh đất, tức không thể xác định chủ sở hữu của mảnh đất thì gia đình bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xây dựng nhà ở kiên cố theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013. Vì gia đình bạn đã sử dụng đất từ năm 1992 nên nếu gia đình bạn trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Hoặc, nếu gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004,không vi phạm pháp luật về đất đai và được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc xác định đất sử dụng ổn định sẽ căn cứ theo Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ pháp lý cụ thể trong trường hợp của bạn:
Theo khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 về tặng cho bất động sản:
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
Theo Điều 66 Luật Đất đai 2013 về Thẩm quyền thu hồi đất gồm:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
Theo điểm c khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo khoản 1 Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định “Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Nội dung tư vấn của chúng tôi dựa trên thông tin của Khách hàng cung cấp, chỉ có có giá trị tham khảo và được căn cứ vào các quy định pháp luật còn hiệu lực tại thời điểm tư vấn.
Trường hợp muốn tư vấn chi tiết, Quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn cụ thể hơn.
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về câu hỏi. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp luật miễn phí hãy để lại câu hỏi trên group hoặc nhắn tin cho Admin để được giải đáp.