[TƯ VẤN PHÁP LUẬT MIỄN PHÍ]
CÂU HỎI:
Em chào các anh/chị luật sư. Em có 3 thắc mắc về vấn đề thuê và cho thuê nhà ở, xin các anh/chị giải đáp.
Trường hợp bên B thuê nhà kèm các đồ dùng, thiết bị của bên A. Sau 2-3 tháng bên B sử dụng, một số thiết bị, đồ dùng trong nhà bị hư hỏng. Vậy bên nào phải chịu trách nhiệm sửa chữa đồ dùng đó?
Anh/chị cho em hỏi: Khi lập hợp đồng thuê và cho thuê nhà ở, bên thuê và bên cho thuê cần lưu ý những gì?
Ngoài Luật Nhà ở 2014, có những luật nào nữa về thuê và cho thuê nhà ở?
CÂU HỎI:
Em chào các anh/chị luật sư. Em có 3 thắc mắc về vấn đề thuê và cho thuê nhà ở, xin các anh/chị giải đáp.
Trường hợp bên B thuê nhà kèm các đồ dùng, thiết bị của bên A. Sau 2-3 tháng bên B sử dụng, một số thiết bị, đồ dùng trong nhà bị hư hỏng. Vậy bên nào phải chịu trách nhiệm sửa chữa đồ dùng đó?
Anh/chị cho em hỏi: Khi lập hợp đồng thuê và cho thuê nhà ở, bên thuê và bên cho thuê cần lưu ý những gì?
Ngoài Luật Nhà ở 2014, có những luật nào nữa về thuê và cho thuê nhà ở?
GIẢI ĐÁP
Chào bạn, cảm ơn đã gửi câu hỏi đến MEDLAW, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp, MEDLAW xin được tư vấn như sau:
Theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.”
Theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.”
Theo khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.”
Theo khoản 6 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà trong trường hợp nhà bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.
Theo khoản 3 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thuê nhà có nghĩa vụ sửa chữa hư hỏng của nhà do lỗi của mình gây ra.
“1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.”
Theo khoản 6 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà trong trường hợp nhà bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.
Theo khoản 3 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thuê nhà có nghĩa vụ sửa chữa hư hỏng của nhà do lỗi của mình gây ra.
Liên hệ với câu hỏi của bạn, MEDLAW xin tư vấn như sau:
Đối với câu hỏi thứ nhất, sau một thời gian thuê nhà, một số thiết bị, đồ dùng trong nhà bị hư hỏng thì bên nào phải chịu trách nhiệm sửa chữa. Do câu hỏi này còn thiếu thông tin về yếu tố lỗi nên chúng tôi đưa ra các trường hợp sau:
– Trường hợp 1: Nếu tài sản hư hỏng, mất mát do lỗi của bên thuê thì bên thuê phải có trách nhiệm sửa chữa, bồi thường cho bên cho thuê. Tuy nhiên, bên thuê không cần phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên khi sử dụng như: tường nhà, nền nhà bị ố màu, thiết bị điện quá tuổi thọ, trần nhà bị ẩm dột,…
– Trường hợp 2: Nếu nhà thuê bị hư hỏng mà không phải do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà. Lúc này, người cho thuê có nghĩa vụ sửa chữa và khắc phục hư hỏng.
– Trường hợp 3: Nếu người cho thuê cố tình không sửa chữa, bảo dưỡng thì bên thuê có thể tự sửa chữa và thông báo cho bên cho thuê biết. Trong trường hợp này, người thuê cũng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bên cho thuê thanh toán các chi phí, bồi thường thiệt hại.Đối với câu hỏi thứ hai, khi lập hợp đồng thuê và cho thuê nhà ở, bên thuê và bên cho thuê cần lưu ý những vấn đề sau:
– Về chủ thể: các bên phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 119 Luật Nhà ở 2014.
– Về nhà ở trong giao dịch: đáp ứng các điều kiện tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014.
– Theo điểm d khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, đối với giao dịch cho thuê thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, bên cho thuê cần cung cấp cho bên thuê một số giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.
– Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, gồm các nội dung tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014.
– Khi cho thuê nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Tuy nhiên trên thực tế, các bên vẫn nên thực hiện công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý cho hợp đồng.
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm ký kết hợp đồng.
– Các bên thực hiện giao dịch này theo trình tự, thủ tục tại Điều 120 Luật Nhà ở 2014.Đối với câu hỏi thứ ba, về vấn đề thuê và cho thuê nhà ở, có những Luật sau đây điều chỉnh:
– Bộ luật Dân sự năm 2015: điều chỉnh chung về hợp đồng thuê tài sản, các hình thức của hợp đồng, năng lực hành vi dân sự của các bên trong giao dịch,…
– Luật Nhà ở năm 2014: điều chỉnh chi tiết về hợp đồng thuê nhà ở (nội dung và hình thức hợp đồng; điều kiện về chủ thể và nhà ở trong giao dịch; trình tự, thủ tục thực hiện,…)
– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: điều chỉnh về bất động sản (nhà ở) trong giao dịch; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; phạm vi kinh doanh; nội dung hợp đồng,…Trên đây là giải đáp của chúng tôi về câu hỏi. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp luật miễn phí hãy nhắn tin cho chúng tôi trên Fanpage hoặc liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng (84–28) 2253 7956, website www.medlaw.vn.
Đối với câu hỏi thứ nhất, sau một thời gian thuê nhà, một số thiết bị, đồ dùng trong nhà bị hư hỏng thì bên nào phải chịu trách nhiệm sửa chữa. Do câu hỏi này còn thiếu thông tin về yếu tố lỗi nên chúng tôi đưa ra các trường hợp sau:
– Trường hợp 1: Nếu tài sản hư hỏng, mất mát do lỗi của bên thuê thì bên thuê phải có trách nhiệm sửa chữa, bồi thường cho bên cho thuê. Tuy nhiên, bên thuê không cần phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên khi sử dụng như: tường nhà, nền nhà bị ố màu, thiết bị điện quá tuổi thọ, trần nhà bị ẩm dột,…
– Trường hợp 2: Nếu nhà thuê bị hư hỏng mà không phải do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà. Lúc này, người cho thuê có nghĩa vụ sửa chữa và khắc phục hư hỏng.
– Trường hợp 3: Nếu người cho thuê cố tình không sửa chữa, bảo dưỡng thì bên thuê có thể tự sửa chữa và thông báo cho bên cho thuê biết. Trong trường hợp này, người thuê cũng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bên cho thuê thanh toán các chi phí, bồi thường thiệt hại.Đối với câu hỏi thứ hai, khi lập hợp đồng thuê và cho thuê nhà ở, bên thuê và bên cho thuê cần lưu ý những vấn đề sau:
– Về chủ thể: các bên phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 119 Luật Nhà ở 2014.
– Về nhà ở trong giao dịch: đáp ứng các điều kiện tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014.
– Theo điểm d khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, đối với giao dịch cho thuê thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, bên cho thuê cần cung cấp cho bên thuê một số giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.
– Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, gồm các nội dung tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014.
– Khi cho thuê nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Tuy nhiên trên thực tế, các bên vẫn nên thực hiện công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý cho hợp đồng.
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm ký kết hợp đồng.
– Các bên thực hiện giao dịch này theo trình tự, thủ tục tại Điều 120 Luật Nhà ở 2014.Đối với câu hỏi thứ ba, về vấn đề thuê và cho thuê nhà ở, có những Luật sau đây điều chỉnh:
– Bộ luật Dân sự năm 2015: điều chỉnh chung về hợp đồng thuê tài sản, các hình thức của hợp đồng, năng lực hành vi dân sự của các bên trong giao dịch,…
– Luật Nhà ở năm 2014: điều chỉnh chi tiết về hợp đồng thuê nhà ở (nội dung và hình thức hợp đồng; điều kiện về chủ thể và nhà ở trong giao dịch; trình tự, thủ tục thực hiện,…)
– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: điều chỉnh về bất động sản (nhà ở) trong giao dịch; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; phạm vi kinh doanh; nội dung hợp đồng,…Trên đây là giải đáp của chúng tôi về câu hỏi. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp luật miễn phí hãy nhắn tin cho chúng tôi trên Fanpage hoặc liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng (84–28) 2253 7956, website www.medlaw.vn.
Vietnamese 
English